Woningmarkt oververhit door sterke prijsstijging, terwijl woningtekort aanhoudt (3-2025)

De Nederlandse huizenmarkt staat opnieuw onder druk doordat de prijzen flink stegen in 2024. Daarnaast waren er nog steeds te weinig woningen te koop. Terwijl de gemiddelde prijs van een huis in 2023 416.000 euro bedroeg, is deze in 2024 fors gestegen tot gemiddeld 451.000 euro. Huizen werden duurder omdat er onverminderd te weinig huizen zijn en omdat mensen meer kunnen lenen door hogere salarissen. Dit blijkt uit de jaarlijkse 'Hittekaart Woningmarkt 2025' van BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling.

​

Aantal transacties stijgt na drie jaar van daling, maar nog steeds krapte

Het aantal woningtransacties van bestaande woningen in Nederland is in 2024 met 13% gestegen tot bijna 206.500 ten opzichte van het jaar ervoor. De drie jaren ervoor was een daling zichtbaar. Het aantal transacties lag echter nog onder het niveau van de periode 2016-2021, dit betekent dat de woningmarkt nog steeds krap is. De grootste prijsstijging vond plaats in de provincie Utrecht (+10,5%). Een gebrek aan aanbod leidde hier tot een scherpere stijging van de prijs. De laagste prijstoename was in Zeeland (+ 5,2%). In Noord-Holland nam het aantal transacties op jaarbasis het meest toe (+19,7%), terwijl de provincie Utrecht de kleinste toename zag (+8,5%).

​

Hypotheekrente (2-2025)

​

Wat je moet weten over de huidige ontwikkelingen:

De hypotheekrente blijft een onderwerp dat woningeigenaren en woningzoekers bezighoudt. Logisch, want het heeft een directe impact op je maandelijkse lasten. Recentelijk is de hypotheekrente licht gestegen, terwijl veel economen juist een daling verwachten in de nabije toekomst. Maar wat bepaalt die rentebewegingen eigenlijk, en waar moet je rekening mee houden? We leggen het je eenvoudig uit.

​

Waarom is de hypotheekrente zo belangrijk?

De hypotheekrente speelt een cruciale rol bij het kopen van een huis. Banken kijken naar de verhouding tussen je inkomen en de hypotheekkosten (de rente over je lening) om te bepalen wat je maximaal kunt lenen.

• Lagere rente: Je betaalt minder rente over je lening en kunt daardoor een hogere hypotheek afsluiten.

• Hogere rente: De maandlasten stijgen, wat betekent dat je minder kunt lenen.

Ook als je al een woning hebt, blijft de hypotheekrente belangrijk. Veel hypotheken hebben een rentevaste periode. Wanneer deze periode afloopt, ga je betalen volgens de op dat moment geldende rente. Dat kan flink schelen in je maandelijkse kosten, vooral als de rente in de tussentijd is gestegen.

​

Wat gebeurt er nu met de hypotheekrente?

Hoewel de hypotheekrente deze week licht is gestegen, verwachten veel experts op termijn een daling. Dit heeft te maken met een aantal factoren:

1. De Europese Centrale Bank (ECB)
   In 2022 verhoogde de ECB de rente om inflatie te bestrijden. Nu de inflatie rond het gewenste niveau ligt, is er ruimte voor renteverlagingen. Dit zou ook de hypotheekrente kunnen drukken.

2. Uitstel van renteverlagingen
   De recente rentestijging is te wijten aan het feit dat de ECB haar renteverlagingen heeft uitgesteld.

3. Wereldwijde economische onzekerheid
   Economische beleidsveranderingen in de Verenigde Staten hebben een grote invloed op Europa. Zo kunnen handelsoorlogen of andere geopolitieke spanningen zorgen voor een onvoorspelbare renteontwikkeling. 

​

Hypotheek afsluiten?

Let op meer dan alleen de rente.

Hoewel de rente een belangrijk aspect is bij het kiezen van een hypotheek, zijn er andere factoren die je in overweging moet nemen om de juiste keuze te maken:

• Rentevaste periode: Hoe lang wil je zekerheid over je maandlasten?

• Boetevrij aflossen: Kun je extra aflossen zonder kosten?

• Hypotheekvormen: Lineair, annuïtair of aflossingsvrij – wat past bij jouw situatie?

• Duurzaamheid: Sommige banken bieden rentekortingen voor energiezuinige woningen.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je op zoek naar een woning of loopt je rentevaste periode binnenkort af? Het blijft belangrijk om de rentestanden en economische ontwikkelingen goed in de gaten te houden. Met een mogelijk dalende rente kun je wellicht profiteren van lagere maandlasten, maar de huidige onzekerheden maken een goed advies essentieel.

​

Veelgestelde vragen over de hypotheekrente:

1. Kan ik mijn hypotheek oversluiten als de rente daalt?
   Ja, maar houd rekening met eventuele oversluitkosten en de voorwaarden van je huidige hypotheek.

2. Hoeveel invloed heeft de ECB op mijn hypotheekrente?
   De rente die de ECB hanteert, heeft indirect invloed op de rentetarieven die banken aanbieden.

3. Hoe weet ik of ik de beste hypotheek afsluit?
   Vergelijk niet alleen rentetarieven, maar kijk ook naar voorwaarden en eventuele rentekortingen voor energiezuinige woningen.

Met deze inzichten ben je goed voorbereid op je volgende stap in de woningmarkt!

 

 

Kwartaalcijfers 2024

​

Meer woningaanbod en vlotte verkoop in 4e kwartaal 2024

‘De woningmarkt kende een enorme dynamiek. Er was veel meer aanbod met vlotte verkopen en een relatief gematigde prijsstijging van 2,5% in het 4e kwartaal 2024. Dat betekent meer kansen voor woningzoekenden

In dit kwartaal waren er ruim 43.000 woningtransacties; bijna 7.000 meer dan in hetzelfde kwartaal in 2023. ‘Met een gemiddelde verkooptijd van 27 dagen, blijft het voor kopers snel beslissen,’ merkt Lana op. De gemiddelde transactieprijs in Nederland liep in dit kwartaal op met 9.000 euro tot ruim 483.000 euro. In 144 gemeenten ligt dit gemiddelde inmiddels boven de 5 ton, maar er zijn grote regionale verschillen, zo toont NVM via een interactieve gemeentekaart.

​

Aantal woningverkopen sterk gestegen

Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen steeg in het 4e kwartaal van 2024 sterk. Er werden ruim 43.000 woningen verkocht, bijna 7.000 meer dan in het 4e kwartaal van 2023. Dit is een stijging van ruim 19%. Over heel 2024 zijn bijna 145.000 woningen verkocht. Dit maakt het qua doorstroming een beter jaar dan 2023, waarin het verkoopaantal op 132.000 bleef hangen.

​

Meer transacties door diverse factoren

De sterke stijging van het aantal transacties komt door een combinatie van factoren. Het sentiment en vertrouwen in de woningmarkt is positief, mede door een dalende hypotheekrente en hogere lonen. Daarbij kunnen veel doorstromers hun overwaarde inzetten. Ook kwamen er meer woningen te koop door verkopen (‘uitponden’) van investeerders in (voormalige) huurwoningen. Door de combinatie van krapte en hoge vraag werd dit extra aanbod vlot verkocht.

​

Veel appartementen verkocht

In het 4e kwartaal zijn meer dan 14.000 appartementen verkocht. Dat is historisch hoog: alleen in 2016 lag dit nog iets hoger. Ook de toename van 28% ten opzichte van het vorige kwartaal is erg groot. Opvallend is dat veel meer appartementen zijn gekocht door kopers in de leeftijdscategorie van 25 tot 35 jaar. De voorheen grootste groep van 50+ kopers kocht naar verhouding juist minder appartementen. 

​

Gematigde prijsstijging

De gemiddelde prijs van door NVM-makelaars verkochte woningen komt dit kwartaal uit op 483.000 euro. Dat is 9.000 euro meer dan vorig kwartaal, een prijsstijging van 2,5%. Dit is naar verhouding een gematigde prijsontwikkeling: in afgelopen jaren was de toename in een 4e kwartaal meestal hoger. Op jaarbasis stijgen de prijzen 11,5%. Dat is iets minder dan in de afgelopen twee kwartalen. De prijzen stijgen relatief het hardst in kleinere gemeenten. In grote gemeenten met meer dan 100.000 inwoners is de gemiddelde prijsontwikkeling op jaarbasis 11,4%. In middelgrote gemeenten is dat ruim een procentpunt hoger en in de kleinste gemeenten stijgen de prijzen met 13,5%. 

​

Woningaanbod blijft stabiel

Het aantal te koop staande woningen bij NVM-makelaars aan het eind van het 4e kwartaal van 2024 is bijna 26.000. Dit aanbod is al drie kwartalen redelijk stabiel. Tegenover de 26.000 te koop staande woningen staan dit kwartaal ruim 43.000 woningverkopen. Dus ondanks het krappe woningaanbod, zijn toch veel kopers geslaagd in hun zoektocht naar een woning. Dat lijkt een tegenstelling, maar is het niet. De verklaring is dat binnen dit kwartaal ruim 45.000 woningen te koop zijn gezet. Dat is het hoogste aantal in de afgelopen 2,5 jaar. 

​

Dynamiek in de markt hoog

Met veel vraag, weinig aanbod, hoge verkoopvolumes en een korte verkoopperiode is de dynamiek in de markt enorm hoog. NVM brengt in kaart welk deel van de woningen, die gedurende een kwartaal te koop zijn gezet, na afloop zijn verkocht. Kijken we aan het einde van het 4e kwartaal terug op de in de loop van derde kwartaal in aanbod gezette woningen, dan is te zien dat 82 procent van deze woningen inmiddels is verkocht.

​

Bron: NVM

 

 

NHG grens 2025                                                                         

​

De Nationale hypotheekgarantie (NHG) wordt volgend jaar verruimd naar hypotheken tot 450.000 euro. De kosten voor het afsluiten van de NHG-regeling gaan bovendien flink omlaag: het vangnet wordt voor huizenkopers zo'n 1000 euro goedkoper. Dat heeft de stichting Nationale Hypotheekgarantie (NHG) bekendgemaakt. De garantieregeling wordt verruimd van 435.000 euro nu naar een maximale hypotheek van 450.000 euro in 2025.

​Wie energiebesparende maatregelen neemt met een hypotheek, zoals isolatie of dubbel glas, mag zelfs nog meer lenen. Hiervoor wordt de NHG-grens verruimd naar 477.000 euro.

​De regeling geldt bij een bindend aanbod van een geldverstrekker vanaf 1 januari 2025.

​

Vangnet

De NHG zorgt ervoor dat huizenbezitters niet met een restschuld achterblijven bij de bank als zij door bijvoorbeeld werkeloosheid of een scheiding hun maandbedrag niet meer kunnen betalen.

Bij problemen neemt de stichting NHG de hypotheek over van de geldverstrekker. Specialisten van de NHG bedenken dan een aangepaste regeling met als doel dat de woningeigenaar in de woning kan blijven wonen.

Wie een NHG-garantie afsluit, betaalt ook minder rente aan de bank, omdat de Rijksoverheid garant staat voor de stichting Nationale Hypotheekgarantie.

De NHG brengt bij het afsluiten van een hypotheek kosten in rekening, dit wordt de borgtochtprovisie genoemd. Die wordt in 2025 verlaagd van 0,6 naar 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Het gaat om een verlaging van 1000 euro bij de maximale NHG-grens van 450.000 euro.

​

Volgens Carla Muters, bestuursvoorzitter van de NHG, heeft ruim 40 procent van alle koopwoningen in Nederland  een hypotheek met NHG-garantie.

​

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting voor de groep 18-35 jaar

​

Overdrachtsbelasting voor Starters in 2025: Zo Werkt het

Ben je van plan om in 2025 een woning te kopen? Goed nieuws! Starters betalen géén overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning tot €525.000. Dit kan een flinke besparing opleveren, aangezien de reguliere overdrachtsbelasting 2% bedraagt.

​

Wat is de Startersvrijstelling?

De startersvrijstelling is bedoeld om jonge kopers een steuntje in de rug te geven bij het kopen van hun eerste woning of nog geen gerbuik van de regeling hebben gemaakt. De belangrijkste voorwaarden in 2025 zijn:

​

• Leeftijd: Je bent tussen de 18 en 35 jaar oud.

• Hoofdverblijf: Je koopt de woning om er zelf in te wonen.

• Koopsom: De aankoopprijs van de woning mag niet hoger zijn dan €525.000.

Deze regeling maakt het kopen van een huis betaalbaarder, vooral voor jongeren die voor het eerst de woningmarkt betreden.

​

Drie dagen bedenktijd bij de aankoop van een woning: hoe werkt het?

Ben je een woningkoper? Dan is de drie dagen bedenktijd een belangrijke bescherming waar je gebruik van kunt maken. Maar wat houdt dit precies in, hoe wordt het berekend, en wat zijn de uitzonderingen? In dit artikel leggen we het haarfijn uit, inclusief een overzichtelijk schema om je te helpen de einddatum van de bedenktijd te bepalen.

​

Wat is de Drie Dagen Bedenktijd?

De wettelijke drie dagen bedenktijd geeft kopers van een woning het recht om zonder opgaaf van reden de koopovereenkomst te ontbinden. Deze regeling is vastgelegd in de wet en kan niet worden aangepast of weggelaten.

De bedenktijd begint nadat de koper een exemplaar van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Dit biedt de koper een adempauze om belangrijke zaken zoals de bouwkundige staat of de aankoopsom verder te overwegen.

​

Waarom is de Drie Dagen Bedenktijd Belangrijk?

De bedenktijd is vooral bedoeld om de koper te beschermen, zeker in een krappe woningmarkt waar snel beslissen vaak noodzakelijk is. Binnen deze periode kun je:

• Extra onderzoek doen naar de bouwkundige staat van het huis.

• Controleren of de aankoopsom reëel is.

• Advies inwinnen bij een aankoopmakelaar of financieel adviseur.

De verkoper heeft géén wettelijke bedenktijd, tenzij dit specifiek in de koopovereenkomst wordt afgesproken.

​

Wanneer Gaat de Bedenktijd In?

De bedenktijd gaat in om 0.00 uur op de dag nádat de koper een exemplaar van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Het is belangrijk om te weten dat de bedenktijd minimaal twee werkdagen moet bevatten die geen zaterdag, zondag of feestdag zijn.

Hieronder vind je een handig schema om de einddatum van de bedenktijd te bepalen:

Ontvangstdatum koopovereenkomst - Bedenktijd eindigt om 23.59 uur op:

​

• Maandag - Donderdag

• Dinsdag - Vrijdag              -                           

• Woensdag - Maandag                                       

• Donderdag - Maandag                                     

• Vrijdag - Dinsdag                                             

• Zaterdag - Dinsdag                                         

• Zondag - Woensdag                                             

 

Uitzonderingen Rond Feestdagen

Tijdens feestdagen gelden er uitzonderingen. Als een feestdag binnen de bedenktijd valt, wordt deze dag niet meegeteld. Hierdoor kan de bedenktijd langer duren.